Với việc hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, Việt Nam đang là điểm thu hút đầu tư của các tập đoàn lớn trên thế giới. Nhu cầu về bất động sản công nghiệp (viết tắt là BĐSCN) vì thế sẽ tăng nhanh và là cơ hội đối với phát triển kinh tế nhưng đây cũng là thách thức đối với quản lý nhà nước. Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh doanh bất động sản công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành các khu công nghiệp và hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp.

Về cơ bản khi thị trường BĐSCN phát triển, với hệ thống pháp luật quản lý tốt thì mọi giao dịch sẽ được đăng ký và các bên tham gia thị trường thực hiện các nghĩa vụ thuế sẽ tăng lên góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Khi thị trường BĐSCN phát triển, không những tạo điều kiện cho các thị trường bổ trợ như vật tư, lao động trong xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất …có điều kiện phát triển, mà còn có cơ hội tiếp cận các công nghệ mới trong kiến trúc, xây dựng cũng như quy trình kỹ thuật, quản lý BĐSCN… từ các đối tác liên doanh nhằm ngày một hoàn thiện hơn. Trong hơn 30 năm qua, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế chính là một trong những điểm đột phá trong quá trình xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội và phát triển sản xuất công nghiệp. Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp, khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, đồng thời góp phần quan trọng cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó có hạ tầng nông thôn của các địa phương, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước. Ngược lại, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi làm ăn và tích lũy hiệu quả tại Việt Nam thì đã cân nhắc, ủng hộ, thậm chí trực tiếp tham gia nhiều hơn vào đầu tư trở lại cho hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế. Ngoài ra, đầu tư BĐSCN còn phải giúp tạo động lực để các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện một cách thực chất các vấn đề liên quan đến người lao động, không chỉ đơn thuần giải quyết việc làm mà còn phải trở thành nơi tạo an sinh xã hội cho họ đồng thời cải thiện đáng kể liên kết giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

          1. Pháp luật và chính sách quản lý ngành bất động sản công nghiệp

Hiện nay, nhà nước chưa có quy định cụ thể và chuyên biệt về khái niệm bất động sản khu công nghiệp, song liên quan đến bất động sản nói chung và khu công nghiệp nói riêng đã có các văn bản sau pháp lý sau được ban hành:

Bảng 1: Một số văn bản pháp lý trong ngành BĐSCN

            Nguồn: Tác giả tổng hợp

            Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

• Các loại tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
• Đất và quyền sử dụng đất. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Hiện nay, tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản còn thấp[1], nhất là đối với thi trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc minh bạch thông tin là vấn đề hết sức quan trọng, trong bối cảnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài và các thương vụ M&A ngày càng lớn mạnh trên thị trường bất động sản của Việt Nam. Minh bạch thông tin đã trở thành xu thế toàn cầu hóa, mang lại sự cạnh tranh lành mạnh, giúp mở rộng quá trình thu hút vốn đầu tư và giảm thiểu các rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch. Đồng thời Luật Cạnh tranh cũng quy định rõ hành vi cạnh tranh không lành mạnh, các hành vi tập trung kinh tế gây tác động hoặc có khả năng gây tác động hạn chế cạnh tranh đến thị trường Việt Nam.

            Nghị định số 82/2018/NĐ – CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế quy định chi tiết hơn: Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại văn bản này. Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (gọi chung là khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

            Việc thành lập, hoạt động và quản lý khu công nghiệp theo pháp luật đầu tư có bản chất của các dự án phát triển kinh tế – xã hội, các dự án này mang lại lợi ích công cộng rất lớn cho toàn thể xã hội, phục vụ mục tiêu phát triển bền vững đất nước. Khi thu hồi đất (mà chủ yếu là đất nông nghiệp), giải phóng mặt bằng để giao đất xây dựng khu công nghiệp, pháp luật đất đai quy định rất rõ ràng đây là trường hợp thu hồi đất với mục đích phát triển kinh tế – xã hội. Người bị thu hồi đất phải có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước và Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường các thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

            Các hình thức giao dịch bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng, bao gồm: mua bán/thôn tính, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản khu công nghiệp. Trong đó, hình thức mua bán/thôn tính và góp vốn được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi họ có mục đích kinh doanh lâu dài ở Việt Nam. Thực tiễn mua bán/thôn tính và góp vốn để chuyển đổi sở hữu bất động sản khu công nghiệp gần đây cho thấy đã xuất hiện mục đích đầu cơ đất khi giao dịch bất động sản khu công nghiệp. Rõ ràng, nếu những giao dịch bất động sản khu công nghiệp chỉ được điều chỉnh bằng những quy định như đối với các giao dịch bất động sản thông thường thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, cho Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai.

2. Thực trạng quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp

Với việc hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, Việt Nam đang là điểm thu hút đầu tư của các tập đoàn lớn trên thế giới. Nhu cầu về BĐSCN vì thế sẽ tăng nhanh và là cơ hội đối với phát triển kinh tế nhưng đây cũng là thách thức đối với quản lý nhà nước. Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh doanh BĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành các khu công nghiệp và hoạt động của thị trường BĐSCN, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường BĐSCN.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách quản lý BĐSCN cũng còn một số tồn tại, hạn chế[2] như:

Một là, quy hoạch phát triển các khu công nghiệp chưa thực sự gắn với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của ngành, của vùng lãnh thổ, vì vậy chưa phát huy hết thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị trường BĐSCN của từng địa phương nơi có các khu công nghiệp được xây dựng. Trong quy hoạch và triển khai thực hiện quy hoạch cũng như trong công tác quản lý chưa có sự phân loại các khu công nghiệp dẫn đến việc phân loại các BĐSCN cũng chưa được quan tâm chú trọng.

Hai là, trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và phát triển thị trường BĐSCN việc phát hiện và điều chỉnh các chính sách và pháp luật liên quan đến quản lý phát triển thị trường BĐSCN chưa kịp thời gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp.

Ba là, quá trình quy hoạch đã quá chú trọng vào phát triển các khu công nghiệp tập trung quy mô lớn nhưng thực tế đòi hỏi phải phát triển các khu công nghiệp ở các cấp trình độ và quy mô phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Các BĐSCN có quy mô nhỏ rất phù hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê lại làm cơ sở sản xuất. Đây là một bộ phận chiếm tỷ lệ rất lớn trong số các doanh nghiệp tại Việt Nam. Điều này cho thấy, khi chú trọng và khai thác được tiềm năng này thì thị trường BĐSCN tại Việt Nam sẽ còn nhiều cơ hội để phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Bốn là, chính sách quản lý nhà nước còn thiếu, chưa đồng bộ, còn nhiều khoảng trống, thiếu nhất quán, chưa đáp ứng được nguyên tắc kinh tế thị trường. Thời gian ban hành văn bản quản lý nhà nước còn chậm, còn nhiều bất cập trong việc triển khai như tiêu chí để xác định đối tượng, trình tự thủ tục chưa rõ ràng. Chính sách ban hành chưa đủ mạnh, thông thoáng để thu hút được nguồn lực từ bên ngoài cũng như cộng đồng. Hệ thống luật pháp vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng chồng chéo khá lớn.

Các nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, hạn chế nêu trên được chỉ ra gồm:

Thứ nhất, Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy luật cung cầu vận hành không hoàn hảo, hiện tượng đầu cơ trục lợi phổ biến dẫn đến sự méo mó của thị trường, khó khăn trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Các quy định quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này còn lỏng lẻo và nhiều doanh nghiệp nhà nước trực tiếp hoặc gián tiếp tiếp tay cho đầu cơ trục lợi trên thị trường.

Tính kém minh bạch của thị trường, thông tin về thị trường bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân khó khăn khi tiếp cận. Thông tin trên thị trường bất động sản được cho là vẫn thuộc về người bán, khách hàng khó biết được đâu là thông tin chính xác.

Những hạn chế này đã tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung và làm giảm lòng tin của người dân, nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc kiểm soát luồng vốn lưu chuyển đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, gây lãng phí nguồn lực.

Thứ hai, tư duy đối với nền kinh tế thị trường còn hạn chế dẫn đến hoạt động quản lý nhà nước còn bất cập, văn bản quản lý nhà nước được ban hành nhiều nhưng hiệu quả không cao, hệ thống luật pháp chưa ngăn chặn được tình trạng đầu cơ trục lợi gây mất ổn định của thị trường bất động sản; nhiều chính sách được ban hành không phù hợp với Việt Nam trong bối cảnh mới, chưa tuân thủ theo các quy luật của kinh tế thị trường.

Thứ ba, năng lực quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Sự yếu kém trong điều hành thị trường bất động sản gây nhiều trở ngại đối với các bên tham gia thị trường. Đặc biệt, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài rất khó khăn trong tiếp cận đất đai, mặt bằng tại thị trường Việt Nam. Tính minh bạch và thông tin thị trường còn thấp. Vấn đề huy động sức mạnh cộng đồng trong việc hoạch định chính sách còn nhiều hạn chế. Năng lực của các doanh nghiệp trong ngành còn yếu cả về quản trị, nguồn lực và chiến lược kinh doanh.

Bên cạnh đó, hiện chưa có một môi trường kinh doanh công bằng, minh bạch đối với các bên tham gia thị trường. Các doanh nghiệp tư nhân còn chịu nhiều sự phân biệt đối xử; Các doanh nghiệp nhà nước chi phối phần lớn thị trường bất động sản còn nhận được nhiều ưu đãi, ỷ lại vào sự trợ giúp của Nhà nước đã gây cản trở đến các thành viên tham gia thị trường và phát triển thị trường.