Nhằm tăng cường rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp theo quy định của pháp luật cạnh tranh Việt Nam, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Cục CT&BVNTD) đã thực hiện “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”. Báo cáo đã phác hoạ những nét chính về môi trường cạnh tranh và đặc điểm cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp (BĐSCN) tại Việt Nam, qua đó, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin quan trọng phục vụ quá trình rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực nói trên theo quy định của pháp luật cạnh tranh Việt Nam.

I. Thực trạng môi trường cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam

1. Bất động sản công nghiệp khu vực Miền Bắc

     Theo số liệu tổng hợp, tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng. Năm 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường BĐSCN miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh,…

Biểu đồ 1: Thị phần các khu công nghiệp tại khu vực miền Bắc dựa trên quy mô năm 2020

Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng

      Dựa theo quy mô diện tích quy hoạch, KCN Hải Hà đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực là 4.988 ha tương ứng với mức thị phần 7,91% trên thị trường. Như vậy trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường. Đứng thứ hai là Khu công nghiệp Đầm Nhà Mạc cũng thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh với diện tích đạt 3.710 ha tương ứng với mức thị phần 5,88%. Theo sau đó là Khu công nghiệp Lý Thường Kiệt thuộc địa bàn tỉnh Hưng Yên với diện tích đạt 1.988 ha. Đối với các khu công nghiệp còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1-2%, đây cũng đều là các khu công nghiệp lớn có quy mô lớn từ 750 tới gần 1700 ha.

     Căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường BĐSCN miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại thì thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực. Ngoài ra, năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Điều này cho thấy rằng thị trường BĐSCN tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn, do những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.

Biểu đồ 2: Thị phần BĐSCN tại khu vực miền Bắc theo tỉnh thành năm 2020

Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng

Bảng 1. Chỉ số CR và HHI của thị trường BĐSCN tại khu vực miền Bắc năm 2020

Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng

Theo chỉ số CR, các khu công nghiệp đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt. Chỉ số CR1 ở dưới 10%, chỉ số CR3 (3 khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ cũng chỉ xấp xỉ gần 22%. Thông qua các chỉ số này cho thấy hiện trên thị trường BĐSCN miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

            Chỉ số HHI cũng thể hiện tương tự với chỉ số CR, mức HHI trên thị trường BĐSCN hiện nay đang ở mức 164 nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 (ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao) đã cho thấy chính xác thị trường BĐSCN miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

2. Bất động sản công nghiệp khu vực Miền Trung

            Theo số liệu tổng hợp, thị trường BĐSCN miền Trung đang có khoảng 260 dự án khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô lên đến 62,8 nghìn ha. Đây là thị trường bất động sản miền Trung vốn kém phát triển hơn hai khu vực còn lại do những khó khăn về địa hình, khí hậu và quỹ đất chủ yếu là đất nông nghiệp, tuy nhiên trong những năm gần đây, miền Trung đã có được nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, tạo tiền đề cho sự phát triển mới trong lĩnh vực BĐSCN của khu vực này.

Biểu đồ 3. Thị phần các khu công nghiệp tại khu vực miền Trung dựa trên quy mô năm 2020

Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng

doanh nghiệp hoặc nhóm doanh nghiệp chiếm vị trí thống lĩnh và khả năng xảy ra hành vi lạm dụng vị trí thống lĩnh trên thị trường

Theo số liệu thị phần tổng hợp, KCN Nghi Sơn đang là khu công nghiệp có quy mô diện tích dẫn đầu khu vực với mức thị phần 14,4% tương đương với 9.057 ha và gấp gần 3 lần so với hai khu công nghiệp liền kề. Theo sau là CCN Sa Huỳnh với quy mô 3.369 ha tương ứng với 5,37% thị phần và KCN Wha Hemaraj 1 quy mô 3.200 ha tương đương 5,10% thị phần. Cả ba đều là các khu công nghiệp có diện tích trên 3.000 ha và thuộc các tỉnh ven biển. Tương tự với các khu vực còn lại, các khu công nghiệp thị trường BĐSCN miền Trung cũng không có mức thị phần quá cao chỉ dao động ở mức 1 – 4%.

            Căn cứ theo số liệu tổng hợp, Thanh Hóa hiện đang là tỉnh có quy mô BĐSCN lớn nhất tại miền Trung với mức thị phần đạt 19% tương đương với 12,1 nghìn ha đất quy hoạch. Đây cũng là khu vực được dự kiến sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về BĐSCN trong tương lai gần, với quy mô kinh tế đứng thứ 8 cả nước và phát triển theo hướng công nghiệp hóa, Thanh Hóa đang là tỉnh có nhiều tiềm năng trở thành một trong những khu công nghiệp lớn của cả nước. Năm tỉnh có thị phần đứng đầu (gồm: Thanh Hóa, Bình Thuận, Nghệ An, Quảng Nam và Quảng Ngãi) đang có mức thị phần tổng chiếm hơn 60% toàn khu vực cho thấy được tiềm năng phát triển của các tỉnh trong tương lai.

Biểu đồ 4: Thị phần BĐSCN tại khu vực miền Trung theo tỉnh thành năm 2020

Bảng 2: Chỉ số CR và HHI của thị trường BĐSCN tại khu vực miền Trung năm 2020

      Chỉ số CR và HHI của thị trường miền Trung cao hơn so với khu vực miền Bắc tuy nhiên nhìn chung cấu trúc thị trường ở cả hai khu vực cũng không có nhiều điểm khác biệt. Chỉ số CR và HHI đều ở mức thấp so với ngưỡng gây hạn chế cho thấy rằng thị trường đang có mức độ cạnh tranh cao, mức tập trung thị trường thấp, chưa có khu công nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và các khu công nghiệp đều có mức thị phần phân bổ đồng đều.

3. Bất động sản công nghiệp khu vực Miền Nam

     Hiện nay, khu vực miền Nam đang có khoảng 400 khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109 nghìn ha đất. Miền Nam là khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đại dịch, trong quý 3/2021, trên thị trường chỉ có duy nhất một nguồn cung nhà xưởng mới. Việc thu hút đầu tư trong khu vực cũng gặp khó khăn do các hoạt động sản xuất đều bị tạm dừng bởi dịch bệnh. Nhìn chung, đây là một năm khó khăn đối với thị trường BĐSCN miền Nam.

Biểu đồ 5: Thị phần các khu công nghiệp tại khu vực miền Nam dựa trên quy mô năm 2020

Nguồn: Tính toán của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng

       Trong thị trường này, KCN Năm Căn hiện đang là khu công nghiệp có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô diện tích đạt 11.000 ha tương đương với mức thị phần 9,88% trên thị trường. Cà Mau hiện vẫn đang là một thị trường mới với BĐSCN, tuy nhiên thời gian gần đây, khu vực này đang thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi. Do vậy KCN Năm Căn sẽ là một trong những bước khởi đầu trên thị trường của tỉnh Cà Mau với quy mô diện tích cực lớn đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư. Theo sau đó là hai KCN Kiên Lương và KCN Sông Hậu với quy mô cùng đạt 3.200 ha tương ứng với mức thị phần 2,87% trên thị trường, các khu công nghiệp còn lại trong top cũng đều chỉ chiếm mức thị phần nhỏ từ 1,5 – 2%. Như vậy, cũng tương tự với thị trường BĐSCN tại khu vực miền Bắc, thị trường miền Nam cũng có sự phân bổ thị phần khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.

       Theo số liệu thị phần theo quy mô BĐSCN tại các tỉnh thành thuộc khu vực miền Nam, có thể thấy Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích BĐSCN nhất trong khu vực với quy mô thị phần lên đến 13% tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha. Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ khu công nghiệp lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%. Năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Như vậy, ngoại trừ Cà Mau thì 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí địa lý gần với thành phố Hồ Chí Minh, các vị trí này đều phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất do sẽ giảm được chi phí vận chuyển hàng hóa từ và tới Hồ Chí Minh.

Biểu đồ 6:Thị phần BĐSCN tại khu vực miền Nam theo tỉnh thành năm 2020

Bảng 3. Chỉ số CR và HHI của thị trường BĐSCN tại khu vực miền Nam năm 2020

Căn cứ vào số liệu tại bảng chỉ số CR và HHI, có thể thấy cấu trúc thị trường BĐSCN tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn. Thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%. Do vậy, thị trường BĐSCN tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp. Chỉ số HHI cũng thể rằng, thị trường BĐSCN miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có khu công nghiệp nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.

II. Một số đặc điểm về cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp (BĐSCN) nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được nhà nước cấp phép thành lập. Khu công nghiệp là một nhóm doanh nghiệp/nhà máy công nghiệp được bố trí trong một mặt bằng thống nhất, có quan hệ hợp tác trong xây dựng, có các công trình sử dụng chung như: công trình được phục vụ công cộng, công trình được phụ trợ sản xuất, công trình giao thông vận tải, cấp nước, thoát nước, cấp năng lượng và tuỳ mức độ có liên hệ về dây chuyền công nghệ nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế về vốn đầu tư, tiết kiệm đất đai xây dựng, tiết kiệm chi phí quản lý khai thác v.v.

     BĐSCN là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị trường BĐSCN có nhiều đặc điểm riêng chúng ta có thể nhận dạng như sau:

1. Vốn đầu tư lớn

     Phát triển BĐSCN khác với quy trình xây dựng khu phát triển theo định hướng truyền thống của Chính phủ. Một đặc điểm quan trọng là tiềm lực vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đòi hỏi tương đối cao để đảm bảo vốn đầu tư theo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu.

     Không chỉ vậy, thời gian chiếm dụng vốn của BĐSCN và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại, đặc điểm này đã trở thành rào cản gia nhập đối với các doanh nghiệp phát triển vừa và nhỏ không đủ vốn. Ngoài ra, quy mô đầu tư của BĐSCN từ vài tỷ đến vài trăm tỷ, vốn đầu tư, quản lý và vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư có thể kéo dài đến hơn chục năm. Nếu năng lực vốn không đủ, sẽ xảy ra tình huống đứt quỹ. Vì vậy, hoạt động của bất động sản công nghiệp cần có sự tham gia của các chủ đầu tư có năng lực nhất định, điều này được quyết định bởi đặc điểm của các khoản đầu tư BĐSCN lớn.

Nguồn vốn của các nhà phát triển BĐSCN thường được chia thành tài trợ trực tiếp và tài trợ gián tiếp. Tài trợ trực tiếp là khoản đầu tư trực tiếp của nhà phát triển vào dự án được đề xuất và các khoản vốn do pháp nhân dự án huy động trực tiếp thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu; tài trợ gián tiếp là nguồn vốn vay từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng.

2. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

     Bất động sản có vị trí cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.

     Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn.

3. Thị trường mang tính khu vực

     Thị trường BĐSCN thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế – văn hóa- xã hội. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.

     Vì vây khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐSCN, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

4. Thị trường phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

     Thị trường BĐSCN nói riêng và thị trường BĐS nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.

     Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường BĐSCN trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.