Nếu phân chia tài sản theo quan điểm kế toán là tài sản cố định và tài sản lưu động thì BĐS thuộc về tài sản cố định, tại các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì BĐS chiếm khoảng 60% giá trị, tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi tương tự như Việt Nam thì tỷ lệ này cao hơn chủ yếu tập trung vào giá trị của đất đai còn giá trị của các tài sản gắn liền như nhà máy, thiết bị, công trình thì chiếm dưới 40% giá trị. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
Ngoài ra chi tiêu vận hành BĐS bao gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng, v.v. và chi phí bảo trì BĐS trong ngân sách hộ gia đình sẽ là thước đo chỉ ra khoảng cách giàu nghèo của mỗi quốc gia. Theo thống kê chung ở những nước kinh tế kém phát triển các khoảng chi trên chiếm từ 5 – 10% tổng thu nhập của hộ, ở các nước phát triển chiếm 25 – 30% tổng thu nhập của hộ, và tại các nước phát triển cao chiếm 20 – 25% tổng thu nhập của hộ. Nếu thu nhập của kinh tế hộ chiếm khoảng 60 – 65% GDP thì có thể kết luận rằng vị trí của chi tiêu vận hành, duy tu, bảo trì BĐSCN ở các nước kinh tế kém phát triển: 3 – 6% GDP, ở các nước phát triển: 15 – 20% GDP và các nước phát triển: 12 – 15% GDP. Nếu cộng cả phần vốn đầu tư vào BĐSCN chúng ta sẽ có cơ cấu của tổng chi tiêu cho BĐS trong GDP của các nước theo phân hạng như nêu trên sẽ lần lượt: dưới 10%, 20 – 25%, 15 – 20% lưu ý rằng các chỉ số này chỉ tính cho dạng nhà ở nếu bao gồm các BĐS nông, lâm nghiệp, thương mại, dịch vụ thì cơ cấu chi phí từ BĐS trong GDP còn cao hơn nữa. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác, như thị trường tài chính – tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đói với tất cả các ngành, các vùng lãnh thổ trên phạm vi cả nước.
Về lý thuyết, chủ tài sản bất động sản công nghiệp khi có nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh có thể sử dụng bất động sản công nghiệp làm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay, khi được định chế tài chính chấp thuận cho vay thì bất động sản công nghiệp vẫn được chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng khai thác, vận hành. Nguồn vốn vay được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải, vật chất cho xã hội, bên vay và bên cho vay đều hưởng lợi, về mặt kinh tế sẽ thúc đẩy thị trường vốn, tín dụng phát triển. Tại các nước phát triển, dư nợ tín dụng có tài sản thế chấp là BĐS chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng, chiếm khoảng 50% giá trị BĐS thế chấp. Ở nước ta những chỉ số này thấp hơn nhiều, vô hình chung làm đọng vốn tự có của chủ sở hữu, hạn chế khả năng vay của họ, mặt khác việc định giá thấp BĐS thế chấp sẽ phát sinh rủi ro cho các chủ sở hữu.
Với những đặc thù riêng, không như các lĩnh vực sản xuất, tiêu dùng khác, chuỗi gái trị của ngành bất động sản nói chung và bất đông sản công nghiệp nói riêng rất dài và sâu. Sự biến chuyển của ngành bất động sản có sức ảnh hưởng lớn tới nhiều ngành khác do đặc điểm liên quan trong chuỗi giá trị của ngành này. Thực tiễn kinh doanh trong ngành bất động sản cho thấy hoạt động cạnh tranh trong ngành này xuyên suốt trong chuỗi giá trị từ thị trường, các bên tham gia tới hoạt động giá trị gia tăng bất động sản. ‘Các doanh nghiệp cạnh tranh từ đầu vào đất đai, thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Hoạt động đa dạng trên chuỗi giá trị nên các hoạt động cạnh tranh rất đa dạng: các nhà đầu tư cạnh tranh suất đất đai và đất dự án. Nhà sản xuất tập trung vào thiết kế xà xây dựng thành phẩm. Nhà phân phối tập trung vào hệ thống phân phối, quản lý, bán các bất động sản đã hoàn thiện hoặc đang trong quá trình xây dựng.
Có thể thấy, do chuỗi giá trị nêu trên từ sản xuất đến phân phối tương đối phức tạp từ khâu đất đai tới sản phẩm bán/cho thuê trên thị trường. Dựa theo chuỗi giá trị bất động sản và người chơi chính, chuỗi giá trị bất động sản sẽ trải qua 5 giai đoạn gắn với 5 chủ thể cơ bản:
Hình 1: Chuỗi giá trị bất động sản
Sở hữu và phát triển: Đây là bước khởi đầu với ba loại hình doanh nghiệp cơ bản: Developers (Các đơn vị phát triển bất động sản), REITs (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản), và Homebuilders (Các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở).
Các chủ đầu tư được xem như các đơn vị phát triển (Developers) sẽ thực hiện các hoạt động tìm kiếm đất, đăng ký đầu tư và công nhận sở hữu, thực hiện thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc nhận giao, thuê đất. Hoạt động tạo ra giá trị gia tăng bao gồm: lập kế hoạch, quy hoạch chi tiết, lập và trình thẩm định xin phê duyệt dự án.
Các đơn vị phát triển điều phối hầu hết các hoạt động trong vòng đời của một dự án bất động sản, bắt đầu từ ý tưởng cho đến khi tài sản thực hình thành. Nhiệm vụ của đơn vị phát triển là tối ưu hoá giá trị trong từng dự án bằng cách kiểm soát chi phí và cải thiện hiệu quả hoạt động của tất cả các bên tham gia trong chuỗi giá trị. Các đơn vị phát triển gánh chịu mức độ rủi ro lớn nhưng cũng sẽ hưởng thành quả nhiều nhất. Các đơn vị phát triển tốt nhất nên có tầm nhìn xa nhiều năm, thậm chí hàng thập kỷ để định hình nên một công trình thương mại, hay cả một vùng đô thị để đáp ứng nhu cầu trong tương lai.
Trong phân khúc BĐS công nghiệp, các đơn vị phát triển đóng vai trò chính yếu cho sự thành công của mỗi dự án bằng cách điều phối các hoạt động quan trọng nhằm nối kết chủ đầu tư với người sử dụng. Các đơn vị phát triển tốt nhất có tầm nhìn xa đến nhiều năm, thậm chí hàng thập kỷ để định hình nên 1 công trình thương mại hay cả 1 khu công nghiệp qua đó đáp ứng nhu cầu tương lai của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh và người tiêu dùng.
REITs là một kênh đầu tư, bổ trợ vốn rất lớn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, REITs cũng là những chủ thể kinh doanh BĐS lớn, có những lợi thế nhất định so với các các đơn vị phát triển hay các đơn vị đầu tư xây dựng nhà ở trong việc vận hành và quản trị khối tài sản riêng của mình, nên được xếp vào nhóm “Sở hữu & Phát triển” thay vì nhóm “Tài trợ” trong chuỗi giá trị. Hiện nay tại Việt Nam chưa phát triển mô hình REITs như các nước phát triển trên thế giới.
Tài trợ: Tất cả các doanh nghiệp BĐS đều phải đi qua bước tài trợ vì nhu cầu vốn trong các dự án BĐS là rất lớn, và thậm chí doanh nghiệp phải sử dụng vốn tài trợ để tạo quỹ đất (bằng cách mua đất hoặc mua lại dự án từ chủ đầu tư khác) trước khi có kế hoạch phát triển cụ thể loại hình BĐS nào.
Nguồn vốn tài trợ cho các doanh nghiệp BĐS trong khâu này được chia thành 2 nhóm: Nhóm tài trợ vốn cổ phần (với sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức & cá nhân trên thị trường chứng khoán hoặc chào bán riêng lẻ) và Nhóm tài trợ nợ thể hiện các khoản vay mà chủ yếu là từ những ngân hàng thương mại.
Nhóm tài trợ vốn cổ phần bao gồm sự tham gia của các tổ chức tài chính như ngân hàng, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, công ty đầu tư mạo hiểm, quỹ tương hỗ, quỹ phòng vệ, quỹ tín thác…, sau đây gọi chung là nhà đầu tư tổ chức.
Nhóm tài trợ nợ thể hiện các khoản nợ cầm cố/thế chấp tài sản có tính chất để ở hoặc kinh doanh thương mại. Ở Việt Nam, các chủ đầu tư BĐS phổ biến thường thế chấp quyền sử dụng đất ngay chính dự án chuẩn bị thực hiện để huy động vốn từ ngân hàng.
Khai thác: Giai đoạn khai thác BĐS bao gồm các công việc chính là bán hàng, cho thuê và quản lý tài sản. Trong giai đoạn này, xuất hiện vai trò trung gian của các đại lý và môi giới giữa các chủ thể bán, mua, và thuê tài sản là BĐS.
Xây dựng: Giai đoạn này là sự vận hành của các doanh nghiệp xây dựng, quản lý xây dựng. Thường thì một doanh nghiệp xây dựng chuyên môn có thể đảm nhận hết các khâu trong giai đoạn này từ khi bắt đầu ý tưởng đến thiết kế cấu trúc, tiến hành xây dựng, kiểm tra, nghiệm thu đưa vào sử dụng cuối cùng và bảo hành, bảo trì.
Sử dụng: Đây là khâu cuối cùng trong chuỗi giá trị với đa dạng các sản phẩm đầu ra, được chia làm 3 nhóm chính sau:
– BĐS thương mại: sàn bán lẻ, khách sạn, resorts, văn phòng, nhà hàng, công viên giải trí…
– BĐS công nghiệp: KCN, nhà xưởng, kho bãi.
– BĐS để ở: biệt thự, nhà liền kề, đất nền, chung cư, căn hộ dịch vụ.
Theo số liệu từ Bộ kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 5/2021, cả nước có 394 KCN đã được thành lập, có 286 KCN đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 86 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 57,3 nghìn ha và 108 KCN đang trong quá trình xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,9 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 23,6 nghìn ha.
Theo báo cáo Q2.2021 của Tập đoàn Quản lý và Tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL), thị trường đất công nghiệp cho thuê ở miền Bắc ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp Yên Mỹ tại Hưng Yên của chủ đầu tư Viglacera Yên Mỹ, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc lên 9,700 ha. Chủ đầu tư Viglacera cũng dự kiến khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I tại Bắc Ninh trong năm 2021. Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng có thêm nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở Hải Dương, nâng tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc lên 1,9 triệu mét vuông sàn.
Tại khu vực miền Nam, thị trường đất công nghiệp cho thuê ở miền Nam ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An do Trần Anh Group làm chủ đầu tư, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Nam lên 25,220 ha, giúp cho tỉnh Long An tăng cường vị thế là một địa điểm đầu tư hấp dẫn khác cho phát triển công nghiệp bền vững, bên cạnh hai tỉnh thành lâu đời là Bình Dương và Đồng Nai. Trong khi đó, dưới tác động của làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4, thị trường nhà xưởng xây sẵn chưa ghi nhận nguồn cung mới tham gia vào thị trường trong quý này, nguồn cung hiện hữu đạt 3,2 triệu mét vuông sàn.
Theo báo cáo của JLL, trong quý II/2021, tại khu vực phía bắc tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp phía bắc duy trì ở mức 75%, Giá đất giữ nguyên ở mức USD107/m2/chu kỳ thuê vào Q2.21 (tương đương 2,46 triệu VNĐ), ghi nhận mức tăng 5,9% so với cùng kì. giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận đà tăng ở mức thấp hơn 4,7% so với cùng kì; tại khu vực phía nam, Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đạt lần lượt 85% và 86%, giá thuê trung bình cho phân khúc bất động sản khu công nghiệp là 113 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương với 2,6 triệu VNĐ), tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng (tương đương với 103,6 nghìn VNĐ) cho toàn khu vực, chỉ tăng 0.5% so với cùng kỳ.
Trong hai năm gần đây, dù đứng trước bối cảnh dịch bệnh toàn cầu, GDP Việt Nam vẫn đang tăng trưởng tích cực, các dự án khu công nghiệp mới vẫn tiếp tục được phát triển và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động. Cụ thể, trong hai quý đầu năm 2021, sản lượng công nghiệp trong nước tăng 9,3% so với cùng kỳ năm 2020, hàng chục dự án đầu tư khu công nghiệp tại 13 tỉnh, thành phố đã được phê duyệt. Điều này cho thấy thị trường BĐSCN tại Việt Nam đang là thị trường có nhu cầu cao bất chấp những khó khăn và diễn biến phức tạp của dịch bệnh. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến tháng 07/2021, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập, trong đó có 260 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy gần 76% và 75 khu đang xây dựng.
Tính tới thời điểm hiện tại, thị trường khu công nghiệp phía bắc tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất khu công nghiệp và diện tích cho thuê 20.567 ha, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại miền trung, Bắc Trung Bộ và Duyên hải Nam Trung Bộ là nơi tập trung nhiều nhất các khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy trung bình khu vực là 73% với tổng diện tích quy hoạch đạt 10,763ha. Còn tại khu vực phía nam, tổng diện tích quy hoạch đạt 76.735ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 89%, các khu công nghiệp tập trung chủ yếu tại tiểu vùng Đông Nam Bộ.
Theo phân tích của một số chuyên gia, trong năm 2021, một số công ty như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM), Tổng Công ty IDICO (IDC), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và Sonadezi Châu Đức (SZC) được cho là sẽ dẫn đầu ngành BĐSCN nhờ quỹ đất lớn và hưởng lợi việc giá cho thuê tăng. Chẳng hạn như BCM, công ty này hiện đang có khoảng 710 ha đất sẵn sàng cho thuê cùng diện tích 1.575 ha dự kiến sẽ được phát triển trong năm 2021 ở 10 tỉnh, thành phố. Đây là một trong số những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất KCN lớn nhất Việt Nam hiện nay. Ngoài ra, IDC đang có sẵn gần 500 ha cho thuê KCN và dự tính phát triển thêm gần 400 ha nữa trong năm 2021 ở Long An và Thái Bình; KBC hiện có sẵn gần 400 ha cho thuê và sẽ phát triển gần 240 ha nữa trong năm tới ở Bắc Ninh. Riêng SZC chỉ tập trung phát triển ở Bà Rịa – Vũng Tàu, với gần 750 ha có sẵn và 380 ha sẽ phát triển vào năm sau. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê đất gia tăng kéo theo sự chạy đua phát triển quỹ đất không chỉ ở các doanh nghiệp niêm yết. Nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn cũng công bố kế hoạch đầu tư lớn trong lĩnh vực BĐS KCN. Cụ thể, Vingroup có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào mảng này qua công ty con là CTCP Đầu tư Phát triển KCN Vinhomes. Hai dự án đầu tiên sẽ được phát triển tại Hải Phòng trong năm 2021 là KCN Nam Tràng Cát (200 ha) và KCN Thủy Nguyên (319 ha)
Theo số liệu tổng hợp, tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng. Năm 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường BĐSCN miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh,…
Dựa theo quy mô diện tích quy hoạch, KCN Hải Hà đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực là 4.988 ha tương ứng với mức thị phần 7,91% trên thị trường. Như vậy trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường. Đứng thứ hai là Khu công nghiệp Đầm Nhà Mạc cũng thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh với diện tích đạt 3.710 ha tương ứng với mức thị phần 5,88%. Theo sau đó là Khu công nghiệp Lý Thường Kiệt thuộc địa bàn tỉnh Hưng Yên với diện tích đạt 1.988 ha. Đối với các khu công nghiệp còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1-2%, đây cũng đều là các khu công nghiệp lớn có quy mô lớn từ 750 tới gần 1700 ha.
Mức độ tập trung đối với thị trường BĐSCN miền Bắc
Căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường BĐSCN miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại thì thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực. Ngoài ra, năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Điều này cho thấy rằng thị trường BĐSCN tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn, do những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.
Theo chỉ số CR, các khu công nghiệp đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt. Chỉ số CR1 ở dưới 10%, chỉ số CR3 (3 khu công nghiệp đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ cũng chỉ xấp xỉ gần 22%. Thông qua các chỉ số này cho thấy hiện trên thị trường BĐSCN miền Bắc chưa có khu công nghiệp nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng khu công nghiệp đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.
Chỉ số HHI cũng thể hiện tương tự với chỉ số CR, mức HHI trên thị trường BĐSCN hiện nay đang ở mức 164 nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 (ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao) đã cho thấy chính xác thị trường BĐSCN miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có khu công nghiệp nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.
Theo số liệu tổng hợp, thị trường BĐSCN miền Trung đang có khoảng 260 dự án khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô lên đến 62,8 nghìn ha. Đây là thị trường bất động sản miền Trung vốn kém phát triển hơn hai khu vực còn lại do những khó khăn về địa hình, khí hậu và quỹ đất chủ yếu là đất nông nghiệp, tuy nhiên trong những năm gần đây, miền Trung đã có được nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, tạo tiền đề cho sự phát triển mới trong lĩnh vực BĐSCN của khu vực này.
Theo số liệu thị phần tổng hợp, KCN Nghi Sơn đang là khu công nghiệp có quy mô diện tích dẫn đầu khu vực với mức thị phần 14,4% tương đương với 9.057 ha và gấp gần 3 lần so với hai khu công nghiệp liền kề. Theo sau là CCN Sa Huỳnh với quy mô 3.369 ha tương ứng với 5,37% thị phần và KCN Wha Hemaraj 1 quy mô 3.200 ha tương đương 5,10% thị phần. Cả ba đều là các khu công nghiệp có diện tích trên 3.000 ha và thuộc các tỉnh ven biển. Tương tự với các khu vực còn lại, các khu công nghiệp thị trường BĐSCN miền Trung cũng không có mức thị phần quá cao chỉ dao động ở mức 1 – 4%.
Căn cứ theo số liệu tổng hợp, Thanh Hóa hiện đang là tỉnh có quy mô BĐSCN lớn nhất tại miền Trung với mức thị phần đạt 19% tương đương với 12,1 nghìn ha đất quy hoạch. Đây cũng là khu vực được dự kiến sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về BĐSCN trong tương lai gần, với quy mô kinh tế đứng thứ 8 cả nước và phát triển theo hướng công nghiệp hóa, Thanh Hóa đang là tỉnh có nhiều tiềm năng trở thành một trong những khu công nghiệp lớn của cả nước. Năm tỉnh có thị phần đứng đầu (gồm: Thanh Hóa, Bình Thuận, Nghệ An, Quảng Nam và Quảng Ngãi) đang có mức thị phần tổng chiếm hơn 60% toàn khu vực cho thấy được tiềm năng phát triển của các tỉnh trong tương lai.
Chỉ số CR và HHI của thị trường miền Trung cao hơn so với khu vực miền Bắc tuy nhiên nhìn chung cấu trúc thị trường ở cả hai khu vực cũng không có nhiều điểm khác biệt. Chỉ số CR và HHI đều ở mức thấp so với ngưỡng gây hạn chế cho thấy rằng thị trường đang có mức độ cạnh tranh cao, mức tập trung thị trường thấp, chưa có khu công nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và các khu công nghiệp đều có mức thị phần phân bổ đồng đều.
Hiện nay, khu vực miền Nam đang có khoảng 400 khu công nghiệp được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109 nghìn ha đất. Miền Nam là khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đại dịch, trong quý 3/2021, trên thị trường chỉ có duy nhất một nguồn cung nhà xưởng mới. Việc thu hút đầu tư trong khu vực cũng gặp khó khăn do các hoạt động sản xuất đều bị tạm dừng bởi dịch bệnh. Nhìn chung, đây là một năm khó khăn đối với thị trường BĐSCN miền Nam.
Trong thị trường này, KCN Năm Căn hiện đang là khu công nghiệp có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô diện tích đạt 11.000 ha tương đương với mức thị phần 9,88% trên thị trường. Cà Mau hiện vẫn đang là một thị trường mới với BĐSCN, tuy nhiên thời gian gần đây, khu vực này đang thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi. Do vậy KCN Năm Căn sẽ là một trong những bước khởi đầu trên thị trường của tỉnh Cà Mau với quy mô diện tích cực lớn đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư. Theo sau đó là hai KCN Kiên Lương và KCN Sông Hậu với quy mô cùng đạt 3.200 ha tương ứng với mức thị phần 2,87% trên thị trường, các khu công nghiệp còn lại trong top cũng đều chỉ chiếm mức thị phần nhỏ từ 1,5 – 2%. Như vậy, cũng tương tự với thị trường BĐSCN tại khu vực miền Bắc, thị trường miền Nam cũng có sự phân bổ thị phần khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.
Theo số liệu thị phần theo quy mô BĐSCN tại các tỉnh thành thuộc khu vực miền Nam, có thể thấy Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích BĐSCN nhất trong khu vực với quy mô thị phần lên đến 13% tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha. Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ khu công nghiệp lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%. Năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Như vậy, ngoại trừ Cà Mau thì 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí địa lý gần với thành phố Hồ Chí Minh, các vị trí này đều phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất do sẽ giảm được chi phí vận chuyển hàng hóa từ và tới Hồ Chí Minh.
Căn cứ vào số liệu tại bảng chỉ số CR và HHI, có thể thấy cấu trúc thị trường BĐSCN tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn. Thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 khu công nghiệp chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%. Do vậy, thị trường BĐSCN tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp. Chỉ số HHI cũng thể rằng, thị trường BĐSCN miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp, các khu công nghiệp đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có khu công nghiệp nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.
