Với việc hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, Việt Nam đang là điểm thu hút đầu tư của các tập đoàn lớn trên thế giới. Nhu cầu về bất động sản công nghiệp vì thế sẽ tăng nhanh và là cơ hội đối với phát triển kinh tế nhưng đây cũng là thách thức đối với quản lý nhà nước. Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh doanh bất động sản công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành các khu công nghiệp và hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp.
Thị trường bất động sản (viết tắt là BĐS) có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển tỷ trọng đóng góp của thị trường BĐS nước ta chiếm khoảng 15% của nền kinh tế và chiếm khoảng 20%-30% tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam, do đó nhận thức đầy đủ về vai trò của thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa trong việc xây dựng chiến lược phát triển trong tương lai. Vai trò của thị trường bất động sản công nghiệp (viết tắt là BĐSCN) thể hiện qua các điểm sau:
Nếu phân chia tài sản theo quan điểm kế toán là tài sản cố định và tài sản lưu động thì BĐS thuộc về tài sản cố định, tại các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì BĐS chiếm khoảng 60% giá trị, tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi tương tự như Việt Nam thì tỷ lệ này cao hơn chủ yếu tập trung vào giá trị của đất đai còn giá trị của các tài sản gắn liền như nhà máy, thiết bị, công trình thì chiếm dưới 40% giá trị. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
Ngoài ra chi tiêu vận hành BĐS bao gồm tiền thuê, thuế, chi phí sử dụng, v.v. và chi phí bảo trì BĐS trong ngân sách hộ gia đình sẽ là thước đo chỉ ra khoảng cách giàu nghèo của mỗi quốc gia. Theo thống kê chung ở những nước kinh tế kém phát triển các khoảng chi trên chiếm từ 5 – 10% tổng thu nhập của hộ, ở các nước phát triển chiếm 25 – 30% tổng thu nhập của hộ, và tại các nước phát triển cao chiếm 20 – 25% tổng thu nhập của hộ. Nếu thu nhập của kinh tế hộ chiếm khoảng 60 – 65% GDP thì có thể kết luận rằng vị trí của chi tiêu vận hành, duy tu, bảo trì BĐSCN ở các nước kinh tế kém phát triển: 3 – 6% GDP, ở các nước phát triển: 15 – 20% GDP và các nước phát triển: 12 – 15% GDP. Nếu cộng cả phần vốn đầu tư vào BĐSCN chúng ta sẽ có cơ cấu của tổng chi tiêu cho BĐS trong GDP của các nước theo phân hạng như nêu trên sẽ lần lượt: dưới 10%, 20 – 25%, 15 – 20% lưu ý rằng các chỉ số này chỉ tính cho dạng nhà ở nếu bao gồm các BĐS nông, lâm nghiệp, thương mại, dịch vụ thì cơ cấu chi phí từ BĐS trong GDP còn cao hơn nữa. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác, như thị trường tài chính – tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản công nghiệp sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đói với tất cả các ngành, các vùng lãnh thổ trên phạm vi cả nước.
Về lý thuyết, chủ tài sản bất động sản công nghiệp khi có nhu cầu vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh có thể sử dụng bất động sản công nghiệp làm tài sản thế chấp đảm bảo cho khoản vay, khi được định chế tài chính chấp thuận cho vay thì bất động sản công nghiệp vẫn được chủ sở hữu hoặc người được quyền sử dụng khai thác, vận hành. Nguồn vốn vay được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải, vật chất cho xã hội, bên vay và bên cho vay đều hưởng lợi, về mặt kinh tế sẽ thúc đẩy thị trường vốn, tín dụng phát triển. Tại các nước phát triển, dư nợ tín dụng có tài sản thế chấp là BĐS chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng, chiếm khoảng 50% giá trị BĐS thế chấp. Ở nước ta những chỉ số này thấp hơn nhiều, vô hình chung làm đọng vốn tự có của chủ sở hữu, hạn chế khả năng vay của họ, mặt khác việc định giá thấp BĐS thế chấp sẽ phát sinh rủi ro cho các chủ sở hữu.
Về cơ bản khi thị trường BĐSCN phát triển, với hệ thống pháp luật quản lý tốt thì mọi giao dịch sẽ được đăng ký và các bên tham gia thị trường thực hiện các nghĩa vụ thuế sẽ tăng lên góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Khi thị trường BĐSCN phát triển, không những tạo điều kiện cho các thị trường bổ trợ như vật tư, lao động trong xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất …có điều kiện phát triển, mà còn có cơ hội tiếp cận các công nghệ mới trong kiến trúc, xây dựng cũng như quy trình kỹ thuật, quản lý BĐSCN… từ các đối tác liên doanh nhằm ngày một hoàn thiện hơn. Trong hơn 30 năm qua, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế chính là một trong những điểm đột phá trong quá trình xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội và phát triển sản xuất công nghiệp. Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp, khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, đồng thời góp phần quan trọng cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó có hạ tầng nông thôn của các địa phương, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước. Ngược lại, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi làm ăn và tích lũy hiệu quả tại Việt Nam thì đã cân nhắc, ủng hộ, thậm chí trực tiếp tham gia nhiều hơn vào đầu tư trở lại cho hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế. Ngoài ra, đầu tư BĐSCN còn phải giúp tạo động lực để các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện một cách thực chất các vấn đề liên quan đến người lao động, không chỉ đơn thuần giải quyết việc làm mà còn phải trở thành nơi tạo an sinh xã hội cho họ đồng thời cải thiện đáng kể liên kết giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.
Vai trò khác của thị trường BĐSCN là khi thị trường phát triển xu hướng giá trị của tài nguyên đất thông thường sẽ tăng lên theo thời gian (trong dài hạn), điều này sẽ tác động đến hành vi của người quản lý, khai thác, sử dụng BĐSCN là hướng tới sự sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn tài nguyên đất.
Ngoài ra, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐSCN, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất để phục vụ cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống. Theo quy định của pháp luật về đất đai thì quyền sử dụng đất ở Việt Nam được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại. Như vậy, quyền sử dụng đất được công nhận là hàng hoá, một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trường BĐSCN. Quản lý thị trường bất động sản công nghiệp trước hết phải quan tâm việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quy hoạch chính là biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này.
Đặc điểm chung của các sản phẩm BĐSCN là các bất động sản này đều nằm trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được nhà nước cấp phép thành lập. Khu công nghiệp là một nhóm doanh nghiệp/nhà máy công nghiệp được bố trí trong một mặt bằng thống nhất, có quan hệ hợp tác trong xây dựng, có các công trình sử dụng chung như: công trình được phục vụ công cộng, công trình được phụ trợ sản xuất, công trình giao thông vận tải, cấp nước, thoát nước, cấp năng lượng và tuỳ mức độ có liên hệ về dây chuyền công nghệ nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế về vốn đầu tư, tiết kiệm đất đai xây dựng, tiết kiệm chi phí quản lý khai thác v.v.
BĐSCN là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị trường BĐSCN có nhiều đặc điểm riêng chúng ta có thể nhận dạng như sau:
Như vậy có thể thấy rằng: thị trường bất động sản công nghiệp là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường này là:
Phát triển BĐSCN khác với quy trình xây dựng khu phát triển theo định hướng truyền thống của Chính phủ. Một đặc điểm quan trọng là tiềm lực vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đòi hỏi tương đối cao để đảm bảo vốn đầu tư theo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu.
Không chỉ vậy, thời gian chiếm dụng vốn của BĐSCN và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại, đặc điểm này đã trở thành rào cản gia nhập đối với các doanh nghiệp phát triển vừa và nhỏ không đủ vốn. Ngoài ra, quy mô đầu tư của BĐSCN từ vài tỷ đến vài trăm tỷ, vốn đầu tư, quản lý và vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư có thể kéo dài đến hơn chục năm. Nếu năng lực vốn không đủ, sẽ xảy ra tình huống đứt quỹ. Vì vậy, hoạt động của bất động sản công nghiệp cần có sự tham gia của các chủ đầu tư có năng lực nhất định, điều này được quyết định bởi đặc điểm của các khoản đầu tư BĐSCN lớn.
Nguồn vốn của các nhà phát triển BĐSCN thường được chia thành tài trợ trực tiếp và tài trợ gián tiếp. Tài trợ trực tiếp là khoản đầu tư trực tiếp của nhà phát triển vào dự án được đề xuất và các khoản vốn do pháp nhân dự án huy động trực tiếp thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu; tài trợ gián tiếp là nguồn vốn vay từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng.
Bất động sản có vị trí cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn.
Thị trường BĐSCN thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế – văn hóa- xã hội. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.
Vì vây khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐSCN, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
Thị trường BĐSCN là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành.
Thị trường BĐSCN nói riêng và thị trường BĐS nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô. Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.
Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường BĐSCN trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.
Một doanh nghiệp phát triển bất động sản đầu tư vào BĐSCN, do số lượng đầu tư rất lớn, đây là một động thái thương mại không nhỏ đối với các nhà đầu tư và là một hành vi chiến lược quan trọng. Một khi hành vi đầu tư xảy ra, nó thường cần xem xét dựa trên lộ trình hoạt động của 10 năm hoặc thậm chí lâu hơn. Vì vậy, khi điều tra, đánh giá khu vực phát triển, nhà đầu tư cần xem xét toàn bộ môi trường đầu tư từ góc độ chuyên sâu, cần đánh giá toàn diện cả về không gian và thời gian, không chỉ giới hạn trong lĩnh vực đầu tư ngắn hạn.
Do đó, một đặc điểm khác của BĐSCN là các chủ đầu tư theo đuổi sự ổn định và lợi nhuận đầu tư dài hạn, hơn là tìm kiếm lợi nhuận đầu tư ngắn hạn. Lợi nhuận lâu dài của bất động sản công nghiệp dựa trên việc đầu tư vốn quy mô lớn của chủ đầu tư và cung cấp các dịch vụ bổ sung và lợi nhuận.
Nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang xây dựng cơ sở sản xuất tại Việt Nam với tốc độ nhanh hơn, mang lại lượng khách hàng ổn định và liên tục cho BĐSCN, đồng thời mang lại lợi tức đầu tư ổn định cho các nhà đầu tư. Lợi tức đầu tư của BĐSCN tăng trưởng nhanh.
Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới thông qua việc đàm phán và thực thi nhiều Hiệp định thương mại tự do (FTA). Các FTA với nguyên tắc tự do trong hoạt động đầu tư sẽ tạo cơ hội thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp phụ trợ, công nghiệp chế tạo, ngành công nghiệp có giá trị gia tăng và hàm lượng công nghệ cao trong bối cảnh Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, phấn đấu sớm trở thành một nước công nghiệp phát triển. Thực tế này sẽ phát sinh nhu cầu khá cao về BĐSCN.
Bên cạnh đó, việc ký kết thành công hiệp định EVFTA và EVIPA mới đây là một bước tiến quan trọng cả về chiến lược và kinh tế trong quan hệ giữa Việt Nam và EU, thúc đẩy thương mại và đầu tư song phương và mở đường cho Việt Nam hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Qua đó, các hiệp định thương mại tự do sẽ là động lực để thu hút các nguồn vốn từ nước ngoài đầu tư đồng thời thúc đẩy các nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu sang những quốc gia tham gia Hiệp định thương mại, từ đó giúp gia tăng nhu cầu thuê bất động sản tại các KCN trong giai đoạn tiếp theo.
Theo Diễn đàn kinh tế thế giới (World Economic Forum – WEF), năm 2019 chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia của Việt Nam đứng thứ 67/141 quốc gia và vùng lãnh thổ được đánh giá, tăng 10 bậc so với năm 2018, mức tăng cao nhất giữa các nước ASEAN trong năm qua. Việt Nam có 10/12 trụ cột có điểm số tăng. Trong đó, trụ cột về năng lực tiếp cận công nghệ thông tin có thứ hạng cao nhất (41), tăng 54 bậc so với năm 2018. Điều này phần nào thể hiện môi trường kinh doanh tại Việt Nam có nhiều cải thiện so với những năm trước đó, tạo điều kiện và môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp. Đồng thời cũng thể hiện được những nỗ lực của Chính phủ Việt Nam trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển.
Về vấn đề cơ sở hạ tầng, theo Bộ kế hoạch và Đầu tư, các dự án, công trình đầu tư công hiện đang được tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện từ nguồn NSNN tháng 05 và 05 tháng đầu năm 2020 đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2016-2020. Bên cạnh đó, 08 dự án PPP đã chuyển sang đầu tư công có tổng mức đầu tư hơn 88,000 tỷ đồng cho thấy những hành động quyết liệt từ Thủ tướng chính phủ, nhằm đẩy nhanh thủ tục để có thể khởi công trong tháng 8-2020 sau khi Quốc hội thông qua chủ trương chuyển đổi hình thức đầu tư.
Năm 2020, tổng số vốn đầu tư công từ ngân sách nhà nước ước tính hơn 30 tỷ USD (+220% so với số vốn thực hiện giải ngân năm 2019). Trong đó, ngành giao thông vận tải được đầu tư nhiều nhất với 4,284 tỷ đồng. Tổng mức đầu tư của 11 dự án cao tốc Bắc Nam và các dự án liên quan đến hàng không như sân bay Long Thành lên đến 129,073 tỷ đồng. Với tình hình đầu tư công được đẩy mạnh sẽ giúp cho cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, giúp kết nối hạ tầng, logistic của các khu công nghiệp đến các thành phố trung tâm và cảng biển ngày càng thuận tiện hơn. Từ đó tạo động lực giúp ngành BĐSCN tăng trưởng và gia tăng khả năng thu hút nhà đầu tư nước ngoài so với các nước trong khu vực.
Tại phía Bắc, việc phát triển hạ tầng giao thông liên tỉnh đã góp phần nâng cao khả năng giao thương hàng hoá, kết nối Hà Nội tới những vùng kinh tế trọng điểm. Đơn cử như đường Vành đai 4, và Vành đai 5 – Vùng Thủ đô, hỗ trợ kết nối giao thông thuận lợi từ Hà Nội tới các tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình, Hà Nam, Thái Bình, Hải Dương, và Thái Nguyên. Các đường vành đai còn thúc đẩy nguồn cung bất động sản tương lai tại khu vực vành đai Hà Nội.
Tại phía Nam, ngoài TP.HCM, các khu vực vùng ven khác cũng đang thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực này. Đầu năm 2021, Long An đề xuất phát triển khu kinh tế quy mô lớn gần khu Nam TP.HCM. Tới đây có thêm Alibaba, GS Energy, sẽ giúp cho thị trường bất động sản khu công nghiệp tại đây thêm sôi động. Bên cạnh đó, các khu công nghiệp tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũng là điểm sáng nhờ hưởng lợi cơ sở hạ tầng với cảng Cái Mép – Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành.
